Sites Grátis no Comunidades.net

Direito privado da construção (Código Civil)

Direito privado da construção (Código Civil)

 

Síntese descritiva sobre o direito privado da construção (Código Civil), CONDESSO, Fernando - “Direito da construção”. (segunda parte). Colaboração de Catarina Alexandra de Azevedo dos Reis Condesso. Lisboa: Quid Juris, 1999, p.483 e seguintes:
 
1. A propriedade privada
O artigo 62.º da Constituição da República Portuguesa diz que «a todos é garantido o direito à propriedade privada e à sua transmissão em vida ou por morte, nos termos da Constituição» (n.º 1). E acrescenta que «a requisição e a expropriação por utilidade pública só podem ser efetuadas com base na lei e mediante o pagamento de justa indemnização» (n.º 2).
O art.º 1305.º do Código Civil limita-se a fixar o conteúdo do direito de propriedade, dizendo que «o proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com a observância das restrições por elas impostas». A lei não define o direito de propriedade, apenas o regulamenta.
O direito de propriedade confere ao proprietário, dentro dos limites da lei e de modo pleno e exclusivo, o chamado «jus utendi, fruendi e abutendi». Esses poderes do proprietário não se limitam senão através de restrições que a lei concreta e taxativamente impõe (art.º 1306.º do Código Civil).
2. As características do direito de propriedade
Quanto às suas características, elas são as seguintes:
Plenitude e exclusividade, dentro dos limites da lei e com as restrições por esta taxativamente impostas. Não é permitida a constituição, com carácter real, de restrições ao direito de propriedade ou de figuras parcelares do direito de propriedade, senão nos casos previstos na lei — princípio de «numerus clausus».
Toda a restrição negocial a esse respeito, fora destas condições, terá, necessariamente, natureza obrigacional (art.º 1306.º do Código Civil). Ninguém pode ser privado, no todo ou em parte, do seu direito de propriedade senão nos casos fixados na lei — art.º 62.º Constituição e art.os 130º a 1310.º do Código Civil (a expropriação por utilidade pública ou particular e a requisição).
Elasticidade. O direito de propriedade reconstitui-se em toda a sua pleni-tude, extinta a causa — um direito limitado sobre ela — que o comprimia.
Perpetuidade. Implica a não existência de propriedade temporária, a não ser nos casos expressamente previstos na lei  (art.º 1307.º do Código Civil), v.g. o direito do fiduciário nos fideicomissos (art.os 2286.º e segs.), considerado um direito de propriedade a termo, pois termina com a morte do fiduciário ou o caso de negócio translativo de propriedade com condição resolúvel, etc..
Possibilidade de constituição sob condição. Ela pode constituir-se sob condição, nos termos do art.º 1307.º do Código Civil, aplicando-se-lhe o regime dos negócios condicionais, dos art.ºs 272.º a 277.º (v.g. venda duma coisa com reserva de propriedade).
3. O objeto do direito de propriedade:
A propriedade de imóveis aparece no direito civil como tendo os limites materiais fixados no art.º 1344.º do Código Civil.
Ou seja, abrange o espaço aéreo correspondente à superfície, bem como o subsolo, com tudo o que neles se contém e não seja desintegrado do domínio, por lei ou negócio jurídico.
Embora o proprietário não possa impedir atos de terceiro que, pela altura ou profundidade a que têm lugar não haja interesse em impedir. Teoricamente, inexistem quaisquer limites materiais à propriedade sobre coisas imóveis, que não sejam relativos às suas extremas horizontais (qui dominus est soli, dominus est usque ad coel um et usque ad inferos). Porém, na prática só se deve considerar integrado no domínio privado, quer o espaço aéreo quer o subsolo, que seja susceptível de apropriação. Pertencerá ao proprietário do solo o espaço aéreo e o subsolo até à altura e profundidade, respetivamente, que corresponda a um seu interesse efetivo.
A lei prevê restrições de direito privado ao direito de propriedade (art.os 1344 e segs. do Código Civil). Mas há-as também de direito público, entre as quais avultam as estabelecidas no Regulamentam Geral das Edificações Urbanas e diplomas a que se refere o capítulo 7.
Com efeito, as restrições ao direito de propriedade sobre os imóveis podem ser de interesse público, de interesse particular, (como se disse, respeitantes a atos de terceiros que, devido à altura ou profundidade a que ocorrem, não haja interesse em proibir), ou convencionais.
Passando ao largo as restrições legais de direito público (estabelecidas no interesse da coletividade, v.g. expropriação e requisição: art.º 62.º da Constituição; fracionamento e emparcelamento: art.os 1376.º e segs. do do Código Civil, e atravessadouros: art.º 1384.º), quanto às restrições de interesse particular, derivadas, normalmente, das relações de vizinhança, temos as seguintes:
 
— proibição de emissão de fumos, fuligem, vapores, cheiros, calor, ruídos, trepidações, provenientes de prédio vizinho [entendido como sinónimo de prédio contíguo (art.º 1346.º do Código Civil), como diz Pires de Lima e Antunes Varela, e não de prédio alheio (H. Mesquita)].
O proprietário pode opor-se em duas situações:
 
a) Quando importem um prejuízo substancial para o uso do imóvel. Esse prejuízo deve ser aferido pelo fim a que está afectado o imóvel e não segundo uma pura consideração subjectiva do proprietário. Por exemplo, o proprietário de imóvel destinado a uma clínica pode opor-se à emissão de ruídos que emanem de um prédio vizinho, embora tal direito possa não caber ao proprietário que seja simplesmente avesso a ruídos sem significado.
 
b) Quando não resultem da utilização normal do prédio de que emanam. Este artigo só se aplica às emissões de elementos que tenham natureza incorpórea (ex. vapores, ruídos, raios luminosos, etc.) e às de elementos corpóreos de tamanho ínfimo (fuligens, poeiras, cinzas, etc.), pois às emissões de outros corpos, sólidos ou líquidos, poderão sempre os proprietários opor-se.
— Proibição de construir e manter instalações prejudicais (artigo 1347.º do Código Civil). A norma destina-se a afastar o perigo de prejuízos para os prédios vizinhos.
Refere-se apenas a um receio de prejuízo (n.º 1).
Mas se as obras, instalações ou depósitos tiverem sido autorizadas por entidade pública competente, ou tiverem sido observadas as condições especiais prescritas na lei, a sua inutilização só é admitida a partir do momento em que o prejuízo se torne efetivo, isto é refere-se já a um prejuízo efetivo (n.º 2).
 
— Proibição de escavar com risco de desmoronamento (artigo 134º do Código Civil).
A faculdade de abertura de minas, poços ou de feitura de escavações pelo proprietário em prédio seu está condicionada à não privação dos prédios vizinhos do apoio necessário para evitar desmoronamentos ou deslocação de terras (n.º 1).
Se o prédio vizinho vier a sofrer danos, mesmo apesar de precauções, o proprietário lesado tem direito a indemnização (n.º 2). Essa responsabilidade do proprietário lesante (ainda que por empreiteiro — Coletânea de Jurisprudência, STJ (CJSTJ), ano 96, tomo II, pág. 91) é objetiva, ou seja, independente de culpa.
 
— Obrigação de permitir a passagem forçada momentânea (art.º 1349.º do Código Civil), para a reparação de edifício ou construção, quando seja necessário levantar andaime, colocar objetos sobre prédio alheio ou fazer passar por ele materiais; para recuperar as coisas suas que acidentalmente se encontrem no prédio (mas o proprietário pode impedir a entrada no prédio, entregando a coisa) e para fazer a apanha de frutos que não seja possível fazer do seu lado (art.º 1367.º do Código Civil).
Havendo prejuízos com a passagem haverá obrigação de indemnizar.
 
— Obrigação de eliminar todos os perigos resultantes de edifício ou qualquer outra construção suscetível de ruir (art.º 1350.º do Código Civil).
 
— Obrigação de receber as águas que naturalmente escoam dos prédios superiores, assim como as terras e entulhos que elas arrastam (art.º 1351.º do Código Civil). Refere-se ao escoamento que se procede naturalmente e sem obra do homem (não a águas nocivas, não naturais — CJSTJ, ano 95, tomo III, pág. 106). Nem o proprietário do prédio pode fazer obras que estorvem o escoamento, nem o dono do prédio superior pode fazer obras que o agravem.
 
— Restrições à abertura de janelas, portas, varandas e obras semelhantes.
Terá de aguardar uma distância mínima de metro e meio entre essas aberturas, varandas, terraços ou eirados e o prédio vizinho (art.º 1360.º Código Civil).
Se os prédios forem oblíquos entre si, essa distância conta-se perpendicularmente do prédio para onde deitam as vistas até à construção. Mas a restrição não tem aplicação, se a obliquidade for superior a 45 graus.
O objetivo desta restrição é evitar que sobre o prédio vizinho se façam despejos e que este seja devassado com a vista.
Não tem aplicação quando os prédios estejam separados entre si por estrada, caminho, rua, travessa ou outra passagem por terreno do domínio público (art.º 1361.º do Código Civil). Mas caso a estrada, caminho, etc. perca a natureza dominial funcionará a restrição do art.º 1360.º.
Contudo, se já tiverem sido construídas portas ou janelas a deitarem diretamente sobre o caminho, então manter-se-ão inalteradas, porque o ato de desafetação de coisa dominial tem natureza constitutiva e, por isso, opera «ex nunc», não podendo ofender os direitos adquiridos.
Pode constituir-se servidão de vistas, caso em que ao proprietário do prédio serviente só será possível construir nesse prédio desde que deixe entre a nova construção e a janela, terraço eirado, etc. um espaço de metro e meio (art.º 1362.º do Código Civil).
 
As frestas, seteiras, ou óculos para luz e ar, mesmo que abertos em conformidade com o art.º 1363.º Código Civil, não conferem ao respetivo proprietário nenhum direito adquirido.
O proprietário vizinho pode sempre levantar a sua casa ou um contramuro ainda que vede tais aberturas (n.º 1). Contudo, essas aberturas de tolerância «devem (...) situar-se pelo menos a um metro e oitenta centímetros, a contar do solo ou do sobrado, e não devem ter, numa das suas divisões, mais de quinze centímetros» (n.º 2).
O n.º 1 do art.º 1363.º é aplicável às aberturas «situadas a mais de um metro e oitenta centímetros do solo ou do sobrado, com grades fixas de ferro ou outro metal, de secção não inferior a um centímetro quadrado e cuja malha não seja superior a cinco centímetros» (art.º 1364.º do Código Civil).
 
— Obrigação de edificar por forma a que o prédio não goteje sobre o prédio vizinho; imposição de distanciamento de meio metro da beira do telhado ao terreno vizinho, a não ser que de outra forma possa ser evitado o gotejamento sobre o prédio vizinho (art.º 1365.º do Código Civil).
Pode constituir-se uma servidão de estilicídio, caso em que o proprietário do prédio serviente não poderá fazer obras que obstem ao escoamento (art.º 1365.º, n.º 2 do Código Civil).
 
— O proprietário vizinho pode cortar ou arrancar as raízes que se introduzam no seu terreno e os ramos que sobre este propenderem, se o dono, interpelado para o fazer, não o fizer em 3 dias (art.º 1366.º do Código Civil).
O corte ou arranque das raízes e ramos pendentes não dão qualquer direito de indemnização, uma vez que o direito ao corte é conferido independentemente de qualquer prejuízo concreto. Também não pode o vizinho obrigar o dono das arvores ou arbustos a arrancar as raízes ou cortar as ramadas.
 
— Comunhão forçada na parede ou muro confinante, pagando metade do seu valor e metade do valor do solo sobre que estiver construído (art.º 1370.º).
Trata-se de uma expropriação forçada das paredes e muros de meação, por interesse particular.
O n.º 1 do art.º 1371.º estabelece uma presunção (ilidível) de comunhão da parede ou muro divisório entre dois edifícios.
O n.º 2 estabelece a mesma presunção relativamente a muros entre prédios rústicos, ou entre pátios e quintais de prédios urbanos.
O n.º 3 enumera os sinais que excluem a presunção de comunhão (enumeração que parece taxativa).
O n.º 5 estabelece a presunção da propriedade do muro que sustente em toda a largura uma construção que esteja só de um dos lados, a favor do dono da construção. Todas essas presunções são ilidíveis.
Mas é categórica a jurisprudência no sentido de que a presunção de comunhão de muro divisório só ocorre quando o muro sirva dois prédios da mesma natureza.
Por exemplo, dois pátios, dois quintais, dois prédios rústicos, e não, por exemplo, um pátio e um quintal ou um prédio rústico e um quintal (Acórdão da Relação do Porto, de 17.03.92, XVII, 2.º, 217: o simples facto de a construção do muro divisório entre dois prédios ter sido custeado por só um dos comproprietários, devido a acordo celebrado com o outro, não é suficiente para ilidir a presunção da compropriedade do muro. 
Todas estas restrições ao direito de propriedade podem extinguir-se por negócio jurídico, constituindo-se por exemplo, uma servidão de vistas (art.º 1362.º do Código Civil), de estilicídio (art.º 1365.º, n.º 2 do Código Civil), uma «servidão inominada» (manutenção contratual de uma ramada a propender sobre o prédio vizinho), etc.. Qualquer destas servidões pode também constituir-se por usucapião (art.os 1287.º e 1293.º, a contario).
 
Quanto às restrições respeitantes a atos de terceiros que, pela altura ou profundidade a que tenham lugar, não haja interesse em impedir (art.º 1344.º, n.º 2), o proprietário não pode proibir tais atos (trânsito de aeronaves por cima de prédios particulares).
 
Quanto às restrições convencionais, não é permitida a constituição, com carácter real, de restrições ao direito de propriedade ou de figuras paralelas, senão nos casos previstos na lei. Toda a restrição resultante de negócio jurídico, que não esteja nestas condições, tem natureza obrigacional e não terá portanto eficácia erga omnes. É a consagração do princípio de numerus clausus em matéria de restrições aos direitos de propriedade.